Reflexos das discussões e das novas regras de gerenciamento de áreas contaminadas para as empresas e mercado imobiliário

05/09/2017
Pedro Szajnferber De Franco Carneiro

Zancaner Costa e Spiewak Advogados
Após a recente decisão do Tribunal de Justiça Do Estado de São Paulo que não admitiu o incidente de resolução de demandas repetitivas ("IRDR") proposto pelo Ministério Público, é importante refletir sobre as principais e atuais discussões que envolvem a questão do gerenciamento de áreas contaminadas, principalmente aquelas que afetam o mercado imobiliário e empresas proprietárias ou usuárias de imóveis com passivos ambientais dessa natureza.

Isto porque o Ministério Público, ao menos no Estado de São Paulo, pretende obrigar os responsáveis por áreas contaminadas a promover ações de reparação e recuperação integral, mitigando, por exemplo, medidas de compensação ou indenização para os eventuais danos apurados. Ainda, questionando a recente Decisão de Diretoria (DD 38/2017) da CETESB, o Ministério Público não concorda com a promoção de ações para a recuperação da área conforme seu uso declarado, a partir da análise de risco aceitável ambiental no caso concreto, conforme critérios técnicos da CETESB para o gerenciamento de áreas contaminadas, o que é inclusive previsto na lei paulista de áreas contaminadas.

De qualquer forma, enquanto não há entendimento uniforme da Justiça sobre a extensão do dever de reparação dos danos ambientais e dos procedimentos administrativos de proteção da qualidade ambiental do solo e das águas subterrâneas, a existência de mais de 5.000 áreas contaminadas na base de dados da CETESB1, como também centenas de inquéritos civis e ações públicas pleiteando vultosas indenizações, causam preocupação ao setor privado em relação à segurança jurídica dos investimentos e efetivo compliance com as normas ambientais sobre áreas contaminadas.

Do lado do órgão regulador CETESB, a implementação da DD. 38/17 ainda causa dúvidas que poderão ser melhor compreendidas e incorporadas no dia a dia das operações imobiliárias e nos negócios. Assim, enquanto é aguardada a publicação de uma instrução normativa que possam aclarar dúvidas que já surgem na aplicação do procedimento de gerenciamento de áreas contaminadas, alguns aspectos merecem especial atenção:

• Foram definidas CNAEs de atividades industriais potencialmente geradoras de áreas contaminadas, cujos empreendimentos estarão automaticamente listados no Cadastro de Áreas Contaminadas da CETESB;

• Empreendimentos potencialmente geradores de áreas contaminadas e que sejam localizados em regiões prioritárias para sua identificação (Barra Funda, Mooca, Chácara Santo Antônio, Jurubatuba, dentre outras), obrigatoriamente deverão realizar Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória no prazo de 180 dias após a convocação da CETESB;

• O licenciamento de empreendimentos em áreas que anteriormente abrigaram atividades com potencial de contaminação, ou suspeitas de estarem contaminadas, deverá ser precedido de estudo de passivo ambiental, submetido previamente ao órgão ambiental competente;

• A CETESB poderá exigir que os responsáveis legais por áreas com potencial de poluição (de acordo com os CNAEs) mantenham programas de monitoramento da área e seu entorno, sendo obrigatório o programa nos casos de lançamento de efluentes ou resíduos como parte do sistema de tratamento ou disposição final, quando solventes halogenados forem utilizados e quando ocorrer a fundição secundária ou recuperação de chumbo ou mercúrio;

• A existência dos programas de monitoramento será condição necessária para solicitar a licença de instalação ou renovar as licenças de operação dos empreendimentos sujeitos à obrigação, o que torna as ações ligadas à prevenção de passivos ambientais ainda mais importantes;

• Não serão concedidas licenças de instalação para ampliação de atividades quando implantadas em áreas contaminadas sob investigação ou com risco confirmado, salvo se as pendências ambientais estiveram equacionadas ou aprovado o plano de intervenção da área.

Especialmente para o mercado imobiliário, a nova regulamentação da DD 38/17 da CETESB traz importantes reflexos ao negócio:

• Caso a Investigação Confirmatória (Fase 2) identifique concentrações (valores de intervenção) de contaminantes que possam colocar o meio ambiente ou a saúde humana em risco, os órgãos públicos responsáveis pelo uso e ocupação do solo e expedição de alvarás de construção só poderão autorizar os empreendimentos imobiliários após a manifestação da CETESB que opinará sobre a possibilidade ou não de edificação;

• Na mesma hipótese, a CETESB irá realizar a averbação da informação sobre a existência da contaminação na matrícula do imóvel;

• Somente após a manifestação da CETESB pela emissão do Termo de Reabilitação do Uso Declarado pelo cumprimento do plano de intervenção aprovado, os órgãos municipais poderão autorizar a utilização da área;

• O plano de intervenção deverá ser conhecido e mantido inclusive pelo condomínio ou adquirentes de empreendimentos imobiliários, sendo importante que haja ciência contratual específica sobre as ações e valores envolvidos na manutenção do plano;

Em razão das diversas mudanças e questionamentos que o tema de áreas contaminadas vem passando, gestores das áreas imobiliária, comercial, sustentabilidade, jurídica, seguros, financeira, dentre outras, devem prestar especial atenção nas operações de compra, aluguel, utilização e qualquer forma de exploração econômica de ativos imobiliários urbanos. Ainda, a conformidade com a nova regulamentação, assim como a precaução com questionamentos de eventuais stakeholders, deve estar no mapeamento da análise de risco e viabilidade dos negócios.

 


1 Contando áreas não cadastradas, estima-se que existam atualmente mais de 100 mil áreas contaminadas somente no Estado de São Paulo.